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房租涨了多少?京沪深租赁市场大调查

来源:证券时报网 时间:2018-08-22 13:35:12

近期,房租成为国民关注的焦点。尤其一线城市,在高房价之后再度遭遇高房租的舆论热潮,长租公寓更是被推到风口浪尖。房租到底涨了多少、长租公寓是否真的推高房价?证券时报记者京、沪、深三地实地调研,解剖麻雀,为您呈现真实的答案。

北京:房租有所上涨,但没网上传的那么邪乎

证券时报记者 张达

近期,北京房租大涨成为舆论焦点,有网帖曝出某些长租公寓抬价抢房后,更多舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓。不过,在这场舆论风暴中,租金到底涨了多少并没有准确全面的官方数据。

北京房租是否普遍大涨?长租公寓抬价抢房现象是否普遍存在?租金上涨原因中,长租公寓推动的比例有多大?证券时报记者就此对北京部分地区的租房市场进行了调查,并对住房租赁市场的热点问题采访了多位业内人士。

北京房租并未普遍大涨

北京房租最初被关注,起因是有媒体报道中引用了贝壳研究院的租赁数据。该数据显示,7月北京租赁市场步入传统旺季,市场升温。单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。其中,顺义区和东城区租金涨幅居前,环比涨幅分别达到10.7%和10.5%。东城区某小区租金环比涨幅最高,达到36.1%;海淀区、西城区、石景山区个别小区租金环比涨幅也超过20%。

机构数据中北京租金环比涨幅最高的小区

不过,证券时报记者从上述租金环比涨幅较高的部分小区了解到,与去年同期相比,租金涨幅确实比往年高,但环比涨幅并没有数据里显示的那么高。

东城区某小区附近一中介人员告诉记者,去年11月北京那场大火后,房租开始上涨,到现在不到一年时间,该小区平均涨了近千元,比如一个1室0厅去年租金在4200~4500元/月,今年能租到5200~5500元/月;去年5月东西向的2居室租金7600元/月,一年到期后,今年6月涨到8200元/月。不过。一般续签的房子不会涨那么多,到期后一般涨200元左右,最多涨500元,涨得多的是新挂出来的房源,业主报价高一些。“说租金环比涨30%的有点夸张。”他说。

“去年北京大火后,公寓市场整顿、地下室不让租、自建房拆除,大家都住楼房了,客户多了,业主本能地跟风涨价。”上述中介说,附近一个小区的3居室,业主报价12000元/月,结果挂了3、4个月没租出去,现在又降到10000元/月了。

该小区附近另一个中介人员也对证券时报记者表示,租金涨幅没有那么高,也就是200元左右。

证券时报记者梳理链家网上的成交记录了解到,去年7月22日,该小区45.43平方米的一居室租金4800元/月,今年7月22日,同户型成交租金为5000元/月;去年4月26日,98平方米的两居室租金7300元/月,今年4月22日,同户型成交租金为7500元/月。而去年5月42.87平方米的一居室租金是4500元/月,到今年6月,同户型发布的价格是5200元/月,涨了700元,涨幅达到15.5%。这也印证了前一中介的说法。

另外,证券时报记者从海淀区北四环附近某小区了解到,该小区某2居室去年租金近8000元,而今年租金能达到8500~9000元,涨了不到1000元,同比涨幅在10%~15%左右。“租金今年年初开始上涨,最近比较稳定。”该小区附近中介人员说。

海淀区北四环附近租金同比涨幅较高的小区

对于贝壳研究院报告提到的个别小区租金大涨的原因,贝壳研究院回复证券时报记者称,7月租赁月报中部分小区涨幅较高,是成交量基数小造成的统计现象。其中,租金涨幅前三的新奥洋房、三义庙北及城华园3个小区7月的成交量分别为6套、11套和7套,而6月成交量分别为5套、5套和7套,成交量小导致租金水平受结构性因素影响产生较大波动。以新奥洋房为例,其6月成交的5套房源中有4套均是100平以上的大户型,其中还有一套160平以上的超大户型,而7月成交的6套房源全部为一居室,故数据显示一居室每平米月租金比多居室高出20%左右。因此,不宜将个别小区租金的大幅波动解读为全市租金水平明显上涨。

抬价抢房非普遍现象

8月1日,网上一篇文章称,自家房源出租时,自如、蛋壳公寓等长租公寓企业抬价收房。一时间,舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓,并进行“炮轰”。

尽管自如和蛋壳都进行了回应,蛋壳公寓更是公开声明称“经查证,该文内容虚假,捏造事实,公司已经向公安机关报案并向提起诉讼”,但是在上述网帖的网友回复中,有人表示有过类似的经历。那么,抬价抢房是行业内普遍存在的现象吗?长租公寓推涨租金的比例有多大?

在北京多个小区的采访中,多个中介人员向证券时报记者表示,抬价抢房的现象在本小区没有发生过。

“普遍应该不至于,但肯定达到一定数量了,凭我的经验推算,大概占比20%~30%。但是这20%~30%是有传导作用的,业主的心理预期会被抬高,如果同一小区业主都涨价了,租户最后没得选只能被迫接受。”原我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时说。

胡景晖还认为,租金上涨原因复杂,包括供需矛盾、居民消费指数、季节性因素、长租公寓争抢房源等等。“凭我的经验推测,争抢房源因素占比达到1/3,客观讲叫推波助澜。因为这不是唯一因素,也不构成超过50%以上的主导因素,所以没有这1/3,租金一定没有涨这么邪乎。”他说。

北京房地产中介协会副秘书长李俊良则对证券时报记者表示:“没有证据证明抬价抢房这种行为普遍存在。在约谈中,有的企业表示可能有的一线业务员存在这种行为,但各家都有价格评估系统,高于系统价格的无法成交。”

“租金上涨的根本原因是供需矛盾,长租公寓行业是细水长流、微利的行业,租赁没有一家能够独大,去年官方统计,北京每年租赁成交量247万套次,长租公寓占不到20%,大部分是业主直租或居间成交的,而且租赁机构也有很多,长租公寓在北京租赁市场中占比太小,还达不到垄断程度,未来也不太可能形成垄断,目前大家没必要担心。”李俊良说,北京房地产中介协会已经要求北京10家长租公寓企业不高于周边市场租金收房,长租公寓企业在承诺里也说了,大家拭目以待吧。

长租企业“有备而来”上海房租还要涨多久?

证券时报记者 朱凯

受访者声音:“租金只是一个所谓的门槛。一旦你在上海能承受每月8000元的租金,你就会发现租房很容易;但如果你的承受力一直在2000元,那你是要去抢房源的。”

“国家号召大力发展租赁市场,但政府官员自己不租房,而且谁也无法强迫官员去租房,所以他们很难站在租客的立场上看问题。”

“资本介入推高租金的现象,在自如等平台上肯定存在,不然他们不会花这么多钱去搞统一装修。他们是有备而来的,家具都统一化了,就像是如家酒店的那种风格。”

“理论上说我们现在还不是真正的租赁市场。真正的租赁市场应该能够租售同权,但现在只是叫租购并举。其本质还是传统的租房模式,至少现在没听到租房可以落户。”

中国房地产业协会主办的中国房价行情网最新统计显示,2018年8月上海住房租金约为75.17元/月/M2,环比上涨0.93%,且预测未来一月该租金将上涨至76.60元/月/M2。上个月该租金为74.48元,呈现16.45%的同比涨幅。

证券时报记者近日在上海浦东陆家嘴部分小区调查时发现,普通装修的一室户每月租金约4300元,两室户约5500元,同样区域的少量精装修房月租金接近9000元。其中不排除包括个人或连锁中介机构“资本介入”改造后的房源。

上海陆家嘴老旧小区,不远处就是上交所、金茂大厦

易居智库中心研究总监严跃进接受记者采访时说,资本介入推高租金的现象,在自如等平台上肯定存在,不然他们不会花这么多钱去搞统一装修。背后的风险在于资金来源是否正规,以及租客管理和银行租赁贷款的法律纠纷处置等。严跃进认为,理论上说我们现在还不是真正的租赁市场。真正的租赁市场应该能够租售同权,但现在只是叫租购并举。其本质还是传统的租房模式,至少现在没听到租房可以落户。

陆家嘴租金现状

日前,证券时报记者以租房为由,在上海金融核心区陆家嘴附近成片老旧小区走访调查,3个小时总共看了5套房,普通一室户或两室户的每月租金最低均在4000元以上,少量精装修房租金接近9000元。

上海陆家嘴房产中介信息

来上海从事房屋中介业务已22年的四川人刘飞(化名)告诉记者,陆家嘴附近金融白领集中,再加上毕业季、就业季来临,租金上涨态势还会持续。近一两年来,附近街道违规店面整治、上海房产限购的影响持续,一些(老旧小区)原始房东开始大幅降价抛售。总体上,附近的租赁市场房源较为充足,需求也比较旺,但低租金的房源比较难找。

刘飞说,他自己手上也有十多套长租房,都是与房东签了包租合同的,价格会有些上浮,这里面包含对租客的管理成本以及空置风险。他告诉记者,签约这种长租房源,还没有亏过钱,但涨价也是有限度的,租金过高的话,租客可能会跑去更偏远区域。

该区域另一家连锁品牌中介表示,他们自己也收了一些房子,也有部分是通过私人小中介共享的,有些房东不愿轻易更换委托。租金加价难免,但幅度不像新闻报道的那么多,而且自己也会进行一定程度的装修改造,存在刚性成本。

记者在手机自如APP上搜索陆家嘴区域的整租房源,按照其默认排序,前5位的单月租金分别是4860元、5060元、6030元、4660元和5160元,面积从34平方米到78平方米不等。

资本助推房租上涨

长租公寓市场是一个货币化率相对低下的市场,有规模但不经济,这主要是租金回报率低、租期总体较短、续约率低、融资成本高四个方面因素造成的。

记者的一位朋友多年前来上海,开始是自己租房,后来无意中做起了二房东的群租业务,一套房子里面住5~6个人,轻轻松松赚了点钱;尝到甜头后,他收购了一栋厂房来出租,结果消防部门天天上门检查,反而没怎么赚钱;再后来他有了更多积蓄,又租了个宾馆,但也不赚钱,各种监管部门都要来管他。

对此,严跃进评价称,这个例子说明租房市场门槛低,想要规模化就必须大量资本投入,还要面对各种管理和运营成本。资本介入是好事,但资金要用到正常运营上。从政府层面看,现在鼓励银行资金进入实体经济,保险资金未来也可能进入住房租赁市场。

“违法建筑大量拆除后,所谓的廉价住房就越来越少,但总还是有人希望租到1000元以下的房子。要解决这个矛盾,就应该让出租房源跟商品房市场一样,有层次地划分为高、中、低端需求。”他认为,租赁市场不同层次的房源信息,要能通过政府平台查询得到。与阶梯式购房类似,租赁资产也要分层管理。

严跃进认为,长租企业是有备而来的,所以未来数年内租金上涨会形成一个趋势,关键是要防控价格的非理性快速上涨。另一方面,租赁市场也要发挥国家住房保障功能,甚至可以像房屋买卖那样出台一些限价措施,政府的适当介入是有必要的。

据上海住房发展“十三五规划”,“十三五”时期上海预计新增供应租赁住房70万套,扶持住房租赁企业扩大规模,新增代理经济租赁房源30万套(间)左右。到2020年,基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。证券时报记者了解到,上海地产集团旗下上海城方租赁住房运营管理有限公司,目前已布局上海6大核心区域20个租赁住房项目,总建筑面积约105万平方米,部分更新改造项目预计2018年底前可达到交房条件。(实习生卢艺文对本文亦有贡献)

深圳:长租公寓应该有个“度”

证券时报记者 吴家明

按照以往的规律,租赁市场和买卖市场呈一定的正相关关系,房价上涨乏力的情况下租金也受到制约。不过,今年以来深圳房地产交易市场的交易价格相对平稳,租金却出现了明显变化。

长租公寓的“如意算盘”

记者在深圳福田、龙华区调查时发现,不管是商品房小区还是城中村,今年的房租同比去年同期都出现近10%的涨幅。福田园岭新村,这里都是以上世纪80年代的多层住宅为主。“去年年中这里65平方米左右的两房单位租金也就是4500元左右,今年过完年再来,几乎全部都超过5000元。”对于这样的涨幅,租客丁先生感到很惊讶。“这可都是些近30年楼龄的老房子,里面的装修、配置也不怎么样。”

房屋出租信息(深圳)

而在龙华的鑫海公寓,有租客向记者表示,这里紧挨着城中村,多数房源被管理处统一管理,今年房子到期后就被通知集体涨租,一房一厅的单位去年月租在2700元左右,今年变成了3100元。

在梅林片区的翰岭院,记者看到一些长租品牌已经进驻小区。一套原户型为四房一厅的单位被分割成5间单房出租,租金从3000元~4000元不等,总租金超过15000元,远远高出整租的价格。

规模化的长租公寓(深圳)

尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬,但由于背靠雄厚的资金、资产证券化方式以及房企的支持,长租公寓正在深圳大规模扩张。2018年,万科更将租赁住宅业务确立为核心业务。碧桂园的财报也显示,正积极与主要金融机构合作,发展长租业务,在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一二线城市筹备项目。

“这里的单身公寓月租去年是3800元,今年涨到了4200元,但我们最近都以4600元/月的价格从业主那里收了好几套公寓,有些就是为了投资的业主很乐意把房子交给我们长租。”在福田的御河堤小区,中介向记者坦承:“经过装修后,这套房子的租金在5500元左右,租客还要交相当于月租10%的服务费,周边的业主知道情况后涨租也在所难免。”这位中介介绍说,“我们挑房源也是有选择的,会选择一些年轻人多、交通方便的社区,租客的承租能力相对强一些。除了租金差和服务费,公司的‘如意算盘’还在于买卖,先通过租赁把房源锁定。”

虽说深圳租赁市场的房源中绝大部分仍来自房东个人出租,但长租公寓带来的连锁反应不得不引起重视。长租公寓在此轮争论中被指为推高房租租金的“元凶”。

租金的“天花板”?

有人说,还好深圳还有大量城中村,让低收入者可以暂时安家。目前,租住在城中村的租客占比超过50%。

不同于大拆大建的城市更新,万科、金地等众多房企和许多长租公寓品牌早已关注到城中村,一场改造之风也已经吹到了深圳许多城中村,只是成本、租金等引发的矛盾仍有待解决。有市场人士担心,如果深圳的租金特别是城中村的租金也普遍上涨,或许会间接抬高许多行业的成本。如何在不逆转这个大趋势的前提下,尽可能地拉长城中村低成本的时长,不但对城中村的租户有意义,也是所有参与方应该重视的问题。

深圳市2017年11月8日出台《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》,计划到2020年7月底前完成全市1600多个城中村综合治理,消除城中村各类安全隐患。有当地村民表示,相对于房企和长租公寓品牌进驻城中村,政府出资改善城中村的安全隐患是好事,房企和长租公寓进驻城中村也应该有个“度”,数量规模应该有所控制,保护更多的低价租赁房源。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,深圳租金上涨包括几个主要原因:早几年深圳房价大涨之时租金处于停滞状态,近几年开始出现补涨;长租公寓的出现明显抬升周边商品住房租金;房企进入城中村推高村屋租金,也引发周边商品房或其他村屋的租金上涨。短时间内,深圳市场的租金仍是走高趋势,但达到某一临界点后便会回稳,因为租客对租金的支付是有上限的。建议政府增加供应的租赁住房,保证低价住房的供应,还要禁止对房屋结构随便改造,并加大处罚力度。

标签: 大调 房租 市场

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