房租涨了多少？京沪深租赁市场大调查

近期，房租成为国民关注的焦点。尤其一线城市，在高房价之后再度遭遇高房租的舆论热潮，长租公寓更是被推到风口浪尖。房租到底涨了多少、长租公寓是否真的推高房价?证券时报记者京、沪、深三地实地调研，解剖麻雀，为您呈现真实的答案。

北京：房租有所上涨，但没网上传的那么邪乎

证券时报记者 张达

近期，北京房租大涨成为舆论焦点，有网帖曝出某些长租公寓抬价抢房后，更多舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓。不过，在这场舆论风暴中，租金到底涨了多少并没有准确全面的官方数据。

北京房租是否普遍大涨?长租公寓抬价抢房现象是否普遍存在?租金上涨原因中，长租公寓推动的比例有多大?证券时报记者就此对北京部分地区的租房市场进行了调查，并对住房租赁市场的热点问题采访了多位业内人士。

北京房租并未普遍大涨

北京房租最初被关注，起因是有媒体报道中引用了贝壳研究院的租赁数据。该数据显示，7月北京租赁市场步入传统旺季，市场升温。单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。其中，顺义区和东城区租金涨幅居前，环比涨幅分别达到10.7%和10.5%。东城区某小区租金环比涨幅最高，达到36.1%;海淀区、西城区、石景山区个别小区租金环比涨幅也超过20%。

机构数据中北京租金环比涨幅最高的小区

不过，证券时报记者从上述租金环比涨幅较高的部分小区了解到，与去年同期相比，租金涨幅确实比往年高，但环比涨幅并没有数据里显示的那么高。

东城区某小区附近一中介人员告诉记者，去年11月北京那场大火后，房租开始上涨，到现在不到一年时间，该小区平均涨了近千元，比如一个1室0厅去年租金在4200～4500元/月，今年能租到5200～5500元/月;去年5月东西向的2居室租金7600元/月，一年到期后，今年6月涨到8200元/月。不过。一般续签的房子不会涨那么多，到期后一般涨200元左右，最多涨500元，涨得多的是新挂出来的房源，业主报价高一些。“说租金环比涨30%的有点夸张。”他说。

“去年北京大火后，公寓市场整顿、地下室不让租、自建房拆除，大家都住楼房了，客户多了，业主本能地跟风涨价。”上述中介说，附近一个小区的3居室，业主报价12000元/月，结果挂了3、4个月没租出去，现在又降到10000元/月了。

该小区附近另一个中介人员也对证券时报记者表示，租金涨幅没有那么高，也就是200元左右。

证券时报记者梳理链家网上的成交记录了解到，去年7月22日，该小区45.43平方米的一居室租金4800元/月，今年7月22日，同户型成交租金为5000元/月;去年4月26日，98平方米的两居室租金7300元/月，今年4月22日，同户型成交租金为7500元/月。而去年5月42.87平方米的一居室租金是4500元/月，到今年6月，同户型发布的价格是5200元/月，涨了700元，涨幅达到15.5%。这也印证了前一中介的说法。

另外，证券时报记者从海淀区北四环附近某小区了解到，该小区某2居室去年租金近8000元，而今年租金能达到8500～9000元，涨了不到1000元，同比涨幅在10%～15%左右。“租金今年年初开始上涨，最近比较稳定。”该小区附近中介人员说。

海淀区北四环附近租金同比涨幅较高的小区

对于贝壳研究院报告提到的个别小区租金大涨的原因，贝壳研究院回复证券时报记者称，7月租赁月报中部分小区涨幅较高，是成交量基数小造成的统计现象。其中，租金涨幅前三的新奥洋房、三义庙北及城华园3个小区7月的成交量分别为6套、11套和7套，而6月成交量分别为5套、5套和7套，成交量小导致租金水平受结构性因素影响产生较大波动。以新奥洋房为例，其6月成交的5套房源中有4套均是100平以上的大户型，其中还有一套160平以上的超大户型，而7月成交的6套房源全部为一居室，故数据显示一居室每平米月租金比多居室高出20%左右。因此，不宜将个别小区租金的大幅波动解读为全市租金水平明显上涨。

抬价抢房非普遍现象

8月1日，网上一篇文章称，自家房源出租时，自如、蛋壳公寓等长租公寓企业抬价收房。一时间，舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓，并进行“炮轰”。

尽管自如和蛋壳都进行了回应，蛋壳公寓更是公开声明称“经查证，该文内容虚假，捏造事实，公司已经向公安机关报案并向提起诉讼”，但是在上述网帖的网友回复中，有人表示有过类似的经历。那么，抬价抢房是行业内普遍存在的现象吗?长租公寓推涨租金的比例有多大?

在北京多个小区的采访中，多个中介人员向证券时报记者表示，抬价抢房的现象在本小区没有发生过。

“普遍应该不至于，但肯定达到一定数量了，凭我的经验推算，大概占比20%～30%。但是这20%～30%是有传导作用的，业主的心理预期会被抬高，如果同一小区业主都涨价了，租户最后没得选只能被迫接受。”原我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时说。

胡景晖还认为，租金上涨原因复杂，包括供需矛盾、居民消费指数、季节性因素、长租公寓争抢房源等等。“凭我的经验推测，争抢房源因素占比达到1/3，客观讲叫推波助澜。因为这不是唯一因素，也不构成超过50%以上的主导因素，所以没有这1/3，租金一定没有涨这么邪乎。”他说。

北京房地产中介协会副秘书长李俊良则对证券时报记者表示：“没有证据证明抬价抢房这种行为普遍存在。在约谈中，有的企业表示可能有的一线业务员存在这种行为，但各家都有价格评估系统，高于系统价格的无法成交。”

“租金上涨的根本原因是供需矛盾，长租公寓行业是细水长流、微利的行业，租赁没有一家能够独大，去年官方统计，北京每年租赁成交量247万套次，长租公寓占不到20%，大部分是业主直租或居间成交的，而且租赁机构也有很多，长租公寓在北京租赁市场中占比太小，还达不到垄断程度，未来也不太可能形成垄断，目前大家没必要担心。”李俊良说，北京房地产中介协会已经要求北京10家长租公寓企业不高于周边市场租金收房，长租公寓企业在承诺里也说了，大家拭目以待吧。

长租企业“有备而来”上海房租还要涨多久？

证券时报记者 朱凯

受访者声音：“租金只是一个所谓的门槛。一旦你在上海能承受每月8000元的租金，你就会发现租房很容易;但如果你的承受力一直在2000元，那你是要去抢房源的。”

“国家号召大力发展租赁市场，但政府官员自己不租房，而且谁也无法强迫官员去租房，所以他们很难站在租客的立场上看问题。”

“资本介入推高租金的现象，在自如等平台上肯定存在，不然他们不会花这么多钱去搞统一装修。他们是有备而来的，家具都统一化了，就像是如家酒店的那种风格。”

“理论上说我们现在还不是真正的租赁市场。真正的租赁市场应该能够租售同权，但现在只是叫租购并举。其本质还是传统的租房模式，至少现在没听到租房可以落户。”

中国房地产业协会主办的中国房价行情网最新统计显示，2018年8月上海住房租金约为75.17元/月/M2，环比上涨0.93%，且预测未来一月该租金将上涨至76.60元/月/M2。上个月该租金为74.48元，呈现16.45%的同比涨幅。

证券时报记者近日在上海浦东陆家嘴部分小区调查时发现，普通装修的一室户每月租金约4300元，两室户约5500元，同样区域的少量精装修房月租金接近9000元。其中不排除包括个人或连锁中介机构“资本介入”改造后的房源。

上海陆家嘴老旧小区，不远处就是上交所、金茂大厦

易居智库中心研究总监严跃进接受记者采访时说，资本介入推高租金的现象，在自如等平台上肯定存在，不然他们不会花这么多钱去搞统一装修。背后的风险在于资金来源是否正规，以及租客管理和银行租赁贷款的法律纠纷处置等。严跃进认为，理论上说我们现在还不是真正的租赁市场。真正的租赁市场应该能够租售同权，但现在只是叫租购并举。其本质还是传统的租房模式，至少现在没听到租房可以落户。

陆家嘴租金现状

日前，证券时报记者以租房为由，在上海金融核心区陆家嘴附近成片老旧小区走访调查，3个小时总共看了5套房，普通一室户或两室户的每月租金最低均在4000元以上，少量精装修房租金接近9000元。

上海陆家嘴房产中介信息

来上海从事房屋中介业务已22年的四川人刘飞(化名)告诉记者，陆家嘴附近金融白领集中，再加上毕业季、就业季来临，租金上涨态势还会持续。近一两年来，附近街道违规店面整治、上海房产限购的影响持续，一些(老旧小区)原始房东开始大幅降价抛售。总体上，附近的租赁市场房源较为充足，需求也比较旺，但低租金的房源比较难找。

刘飞说，他自己手上也有十多套长租房，都是与房东签了包租合同的，价格会有些上浮，这里面包含对租客的管理成本以及空置风险。他告诉记者，签约这种长租房源，还没有亏过钱，但涨价也是有限度的，租金过高的话，租客可能会跑去更偏远区域。

该区域另一家连锁品牌中介表示，他们自己也收了一些房子，也有部分是通过私人小中介共享的，有些房东不愿轻易更换委托。租金加价难免，但幅度不像新闻报道的那么多，而且自己也会进行一定程度的装修改造，存在刚性成本。

记者在手机自如APP上搜索陆家嘴区域的整租房源，按照其默认排序，前5位的单月租金分别是4860元、5060元、6030元、4660元和5160元，面积从34平方米到78平方米不等。

资本助推房租上涨

长租公寓市场是一个货币化率相对低下的市场，有规模但不经济，这主要是租金回报率低、租期总体较短、续约率低、融资成本高四个方面因素造成的。

记者的一位朋友多年前来上海，开始是自己租房，后来无意中做起了二房东的群租业务，一套房子里面住5～6个人，轻轻松松赚了点钱;尝到甜头后，他收购了一栋厂房来出租，结果消防部门天天上门检查，反而没怎么赚钱;再后来他有了更多积蓄，又租了个宾馆，但也不赚钱，各种监管部门都要来管他。

对此，严跃进评价称，这个例子说明租房市场门槛低，想要规模化就必须大量资本投入，还要面对各种管理和运营成本。资本介入是好事，但资金要用到正常运营上。从政府层面看，现在鼓励银行资金进入实体经济，保险资金未来也可能进入住房租赁市场。

“违法建筑大量拆除后，所谓的廉价住房就越来越少，但总还是有人希望租到1000元以下的房子。要解决这个矛盾，就应该让出租房源跟商品房市场一样，有层次地划分为高、中、低端需求。”他认为，租赁市场不同层次的房源信息，要能通过政府平台查询得到。与阶梯式购房类似，租赁资产也要分层管理。

严跃进认为，长租企业是有备而来的，所以未来数年内租金上涨会形成一个趋势，关键是要防控价格的非理性快速上涨。另一方面，租赁市场也要发挥国家住房保障功能，甚至可以像房屋买卖那样出台一些限价措施，政府的适当介入是有必要的。

据上海住房发展“十三五规划”，“十三五”时期上海预计新增供应租赁住房70万套，扶持住房租赁企业扩大规模，新增代理经济租赁房源30万套(间)左右。到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。证券时报记者了解到，上海地产集团旗下上海城方租赁住房运营管理有限公司，目前已布局上海6大核心区域20个租赁住房项目，总建筑面积约105万平方米，部分更新改造项目预计2018年底前可达到交房条件。(实习生卢艺文对本文亦有贡献)

深圳：长租公寓应该有个“度”

证券时报记者 吴家明

按照以往的规律，租赁市场和买卖市场呈一定的正相关关系，房价上涨乏力的情况下租金也受到制约。不过，今年以来深圳房地产交易市场的交易价格相对平稳，租金却出现了明显变化。

长租公寓的“如意算盘”

记者在深圳福田、龙华区调查时发现，不管是商品房小区还是城中村，今年的房租同比去年同期都出现近10%的涨幅。福田园岭新村，这里都是以上世纪80年代的多层住宅为主。“去年年中这里65平方米左右的两房单位租金也就是4500元左右，今年过完年再来，几乎全部都超过5000元。”对于这样的涨幅，租客丁先生感到很惊讶。“这可都是些近30年楼龄的老房子，里面的装修、配置也不怎么样。”

房屋出租信息(深圳)

而在龙华的鑫海公寓，有租客向记者表示，这里紧挨着城中村，多数房源被管理处统一管理，今年房子到期后就被通知集体涨租，一房一厅的单位去年月租在2700元左右，今年变成了3100元。

在梅林片区的翰岭院，记者看到一些长租品牌已经进驻小区。一套原户型为四房一厅的单位被分割成5间单房出租，租金从3000元～4000元不等，总租金超过15000元，远远高出整租的价格。

规模化的长租公寓(深圳)

尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但由于背靠雄厚的资金、资产证券化方式以及房企的支持，长租公寓正在深圳大规模扩张。2018年，万科更将租赁住宅业务确立为核心业务。碧桂园的财报也显示，正积极与主要金融机构合作，发展长租业务，在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一二线城市筹备项目。

“这里的单身公寓月租去年是3800元，今年涨到了4200元，但我们最近都以4600元/月的价格从业主那里收了好几套公寓，有些就是为了投资的业主很乐意把房子交给我们长租。”在福田的御河堤小区，中介向记者坦承：“经过装修后，这套房子的租金在5500元左右，租客还要交相当于月租10%的服务费，周边的业主知道情况后涨租也在所难免。”这位中介介绍说，“我们挑房源也是有选择的，会选择一些年轻人多、交通方便的社区，租客的承租能力相对强一些。除了租金差和服务费，公司的‘如意算盘’还在于买卖，先通过租赁把房源锁定。”

虽说深圳租赁市场的房源中绝大部分仍来自房东个人出租，但长租公寓带来的连锁反应不得不引起重视。长租公寓在此轮争论中被指为推高房租租金的“元凶”。

租金的“天花板”？

有人说，还好深圳还有大量城中村，让低收入者可以暂时安家。目前，租住在城中村的租客占比超过50%。

不同于大拆大建的城市更新，万科、金地等众多房企和许多长租公寓品牌早已关注到城中村，一场改造之风也已经吹到了深圳许多城中村，只是成本、租金等引发的矛盾仍有待解决。有市场人士担心，如果深圳的租金特别是城中村的租金也普遍上涨，或许会间接抬高许多行业的成本。如何在不逆转这个大趋势的前提下，尽可能地拉长城中村低成本的时长，不但对城中村的租户有意义，也是所有参与方应该重视的问题。

深圳市2017年11月8日出台《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》，计划到2020年7月底前完成全市1600多个城中村综合治理，消除城中村各类安全隐患。有当地村民表示，相对于房企和长租公寓品牌进驻城中村，政府出资改善城中村的安全隐患是好事，房企和长租公寓进驻城中村也应该有个“度”，数量规模应该有所控制，保护更多的低价租赁房源。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳租金上涨包括几个主要原因：早几年深圳房价大涨之时租金处于停滞状态，近几年开始出现补涨;长租公寓的出现明显抬升周边商品住房租金;房企进入城中村推高村屋租金，也引发周边商品房或其他村屋的租金上涨。短时间内，深圳市场的租金仍是走高趋势，但达到某一临界点后便会回稳，因为租客对租金的支付是有上限的。建议政府增加供应的租赁住房，保证低价住房的供应，还要禁止对房屋结构随便改造，并加大处罚力度。

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